石梅灣買房應(yīng)該準(zhǔn)備哪些錢？

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石梅灣買房應(yīng)該準(zhǔn)備哪些錢？ 海南石梅灣樓盤，石梅灣獨(dú)特的熱帶海濱氣候和優(yōu)良的人居環(huán)境，成為全國度假、養(yǎng)老的醉佳第二居住地。

今天我們說說，海南買房要準(zhǔn)備哪些資金？

海南買房肯定要準(zhǔn)備好錢，倒不是說所有的資金立刻都要到位，但是萬寧石梅灣購房人務(wù)必提前把可調(diào)動的資金規(guī)模搞清楚。

如果準(zhǔn)備不足，沒有考慮海南買房需要的資金，那么簽完合同后，很可能就面臨著違約！一旦違約，就那就是幾萬、幾十萬的定金打水漂了。

更何況，在市場緊俏時，充裕的資金是快速訂萬寧石梅灣購石梅灣房子的基礎(chǔ)。

比如好幾個買家同時看中一套石梅灣房子，那肯定是價高者得。又或者說，當(dāng)大家給出的價格差不多，你定金付得快，石梅灣房子自然就是你的。另外，無論如何，海南買房看房的時候，你一定要準(zhǔn)備一些現(xiàn)金或者卡里留有一些“子彈”，比如卡里至少要有10萬元能隨時給對方打過去。

當(dāng)你覺得石梅灣房子不錯，定金協(xié)議一簽，你就要立刻轉(zhuǎn)賬。錢一到賬，就算對方不愿意把房賣給你了，至少還能拿到雙倍返還的定金。

定金

定金是海南買房交的第一筆錢，是萬寧石梅灣購房人支付給業(yè)主的。在這之前，中介帶你看房是不要錢的，服務(wù)全部免費(fèi)。

定金的意義，就是一旦簽了定金合同，對方收了你的定金，就必須把石梅灣房子過戶給你。只要違反了定金合同的約定，對方就要雙倍返還定金。注意：是“定金”，而不是“訂金”！只有“定金”這兩個字，才有法律效力。

簽合同的時候，你就老老實實地按照這個意思去簽。法律上定金的種類還挺豐富的，比如說有立約定金、解約定金等。對于這些五花八門的法律術(shù)語，萬寧石梅灣購房人不知道反而更好。因為你交錢就是為了海南買房，不賣給你石梅灣房子對方就要賠錢，其他的花樣你一概要拒絕，比如什么定金給中介?。ǔ菢I(yè)主與中介額外簽署一份關(guān)于定金的資金監(jiān)管協(xié)議，同意把定金交由中介保管），定金改成訂金啊，定金先不用給啊，都不行。

定金交多少比較合適？

2萬元、5萬元、10萬元都可以，如果你能力不錯，定金越多越好，但是法律規(guī)定定金的數(shù)額是有上限的，上限是總房款的20%。

當(dāng)然如果你毀約，這個定金也會拿不回來，而且有的房主本身就是騙子，收了定金人消失了，石梅灣房子還是買不到，所以交5萬元左右的定金是比較常見的情況。只交一兩萬元定金的話，業(yè)主的違約成本太低，存在一定風(fēng)險。

首付款

不管是全款海南買房，還是按揭萬寧石梅灣購房，都建議為了資金安全，選擇去銀行做資金監(jiān)管。首套房的首付一般是3成（30%），如果你資金寬裕，選擇50%、80%也沒有問題。做資金監(jiān)管的目的是為了保證交易安全，買賣雙方同時去銀行簽署資金監(jiān)管協(xié)議，賣房提供收款賬號，買方預(yù)存首付款至銀行監(jiān)管賬戶，銀行會凍結(jié)這筆款項，根據(jù)交易進(jìn)程遞件過戶后放首付款，出新證并且完成抵押后放尾款。尾款會扣除原業(yè)主錢款、贖樓罰息（買家另補(bǔ)給原業(yè)主）、贖樓短期借款利息（買家另補(bǔ)給業(yè)主，業(yè)主自己贖樓的除外）。

貸款

貸款雖然不在海南買房啟動資金之列，這里還是著重說明一下。

銀行的貸款方式有三種，按照利率高低排列，分別為商業(yè)貸款、組合貸款（商業(yè)+公積金）、公積金貸款。

銀行貸款的還款方式有兩種。

一種是等額本息還款：把住房抵押貸款的本金總額與利息總額相加，然后平均分?jǐn)偟竭€款期限的每個月中。還款人每個月還給銀行固定金額，但每月還款額中的本金比重逐月遞增，利息比重逐月遞減。

另一種是等額本金還款：將本金分?jǐn)偟矫總€月內(nèi)，同時付清上一交易日至本次還款日之間的利息。這種還款方式與等額本息還款相比，總的利息支出較低，但是前期支付的本金和利息較多，還款負(fù)擔(dān)逐月遞減。

公積金貸款有額度限制，具體政策要參考當(dāng)?shù)毓e金管理局。例如：

北京：市管公積金貸款醉高120萬元，國管公積金貸款醉高120萬元。

上海：個人公積金貸款醉高60萬元，家庭貸款醉高120萬元。

廣州：個人公積金貸款醉高60萬元，家庭貸款醉高100萬元。

深圳：個人公積金貸款醉高50萬元，家庭貸款醉高90萬元，深圳公積金貸款額度為個人繳存余額的14倍。

成都：個人公積金貸款醉高40萬元，家庭貸款醉高70萬元，成都公積金貸款額度為個人繳存余額的20倍。

中介費(fèi)

中介費(fèi)是個什么費(fèi)？

中介費(fèi)的法律定義是居間合同中居間方的傭金，出自《中華人民共和國合同法》（以下簡稱《合同法》）第23章第426條。這里的居間就是中介，他們牽線搭橋，促成賣家和買家簽訂合同。

第四百二十六條居間人促成合同成立的，委托人應(yīng)當(dāng)按照約定支付報酬。對居間人的報酬沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，根據(jù)居間人的勞務(wù)合理確定。因居間人提供訂立合同的媒介服務(wù)而促成合同成立的，由該合同的當(dāng)事人平均負(fù)擔(dān)居間人的報酬?！?/p>

按照《合同法》的規(guī)定，居間服務(wù)是以合同成立為前提的，所謂合同成立，就是買賣雙方在合同上簽字。換句話說，只要你經(jīng)過中介和業(yè)主把合同一簽，理論上中介就算完成任務(wù)了。

中介費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

早在1995年，國家計委（發(fā)改委的前身）聯(lián)合建設(shè)部發(fā)布了一個收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

“……萬寧石梅灣房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)收費(fèi)是萬寧石梅灣房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)紀(jì)人接受委托，進(jìn)行居間代理所收取的傭金。萬寧石梅灣房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)費(fèi)根據(jù)代理項目的不同實行不同的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

房屋租賃代理收費(fèi)，無論成交的租賃期限長短，均按半月至一月成交租金額標(biāo)準(zhǔn)，由雙方協(xié)商議定一次性計收。

房屋買賣代理收費(fèi)，按成交價格總額的0.5%—2.5%計收。

實行獨(dú)家代理的，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由委托方與萬寧石梅灣房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)協(xié)商，可適當(dāng)提高，但醉高不超過成交價格的3%。

土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓代理收費(fèi)辦法和標(biāo)準(zhǔn)另行規(guī)定。

萬寧石梅灣房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)費(fèi)由萬寧石梅灣房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)向委托人收取?！?/p>

這個收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)逐漸成了行業(yè)慣例，一直沿用至2014年。

這個收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)主要說了兩件事：房屋租賃的中介費(fèi)是半個月到一個月的房租；房屋買賣的中介費(fèi)是總房款的2.5%，醉高不超過3%。有些中介會說，國家規(guī)定按照3%收中介費(fèi)。廣大人民群眾基本沒空去查法條驗明這件事情的真?zhèn)?，絕大多數(shù)城市就把這個標(biāo)準(zhǔn)弄成了金科玉律。

2014年7月，國家發(fā)改委聯(lián)合住建部一起發(fā)了一個文。

國家發(fā)展改革委、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于放開萬寧石梅灣房地產(chǎn)咨詢收費(fèi)和下放萬寧石梅灣房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)收費(fèi)管理的通知

發(fā)改價格[2014]1289號

一、放開萬寧石梅灣房地產(chǎn)咨詢服務(wù)收費(fèi)。萬寧石梅灣房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)接受委托，提供有關(guān)萬寧石梅灣房地產(chǎn)政策法規(guī)、技術(shù)及相關(guān)信息等咨詢的服務(wù)收費(fèi)，實行市場調(diào)節(jié)價。

二、下放萬寧石梅灣房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)定價權(quán)限，由省級人民政府價格、住房城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門管理，各地可根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌霭l(fā)育實際情況，決定實行政府指導(dǎo)價管理或市場調(diào)節(jié)價。實行政府指導(dǎo)價管理的，要制定合理的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)并明確收費(fèi)所對應(yīng)的服務(wù)內(nèi)容等；實行市場調(diào)節(jié)價的，萬寧石梅灣房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由委托和受托雙方，依據(jù)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)成本、服務(wù)質(zhì)量和市場供求狀況協(xié)商確定。

……

五、上述規(guī)定自2014年7月1日起執(zhí)行。《國家計委建設(shè)部關(guān)于萬寧石梅灣房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)的通知》（計價格[1995]971號）中有關(guān)萬寧石梅灣房地產(chǎn)咨詢和經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)的規(guī)定同時廢止。

總結(jié)起來，也就是三句話：放開了讓市場去管吧；地方要是想管就接著管；1995年那個3%的中介費(fèi)規(guī)定廢除了。

用了20年的標(biāo)準(zhǔn)就這么說再見了。關(guān)于收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)論就是沒有標(biāo)準(zhǔn)。

稅費(fèi)

萬寧石梅灣二手房交易的稅費(fèi)，主要有三種：個人所得稅、契稅、增紙稅（營業(yè)稅）。除了這三種，還有城建稅、印花稅、土地增紙稅、教育費(fèi)附加、綜合地價款、土地出讓金、土地收益。因為絕大度多數(shù)賣方都要求實收，因此稅費(fèi)落在了海南買房者的頭上。

萬寧石梅灣二手房交易稅費(fèi)是必須在過戶之前繳納的。通常萬寧石梅灣二手房中介會提前幫你把稅費(fèi)算好，但是他們也有可能出錯。一旦出錯，比如算錯了數(shù)字，或者本以為免稅的又突然發(fā)生變化，就會導(dǎo)致你無緣無故地增加預(yù)算！

各地征稅的算法不太一樣，具體以萬寧石梅灣房地產(chǎn)權(quán)登記中心為準(zhǔn)。

石梅灣買房優(yōu)勢：石梅灣的海灘游人少、私密性好、放松愜意，不過我沒有去過亞龍灣和海棠灣，無法比較。石梅灣的逼格和私密主要是由于某地產(chǎn)在此圈了一片海灘，周邊建了公寓、別墅、酒店等。，石梅灣房產(chǎn)

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