三亞二手房買賣，過戶稅費究竟由誰承擔？

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三亞二手房買賣，過戶稅費究竟由誰承擔？ 三亞市房價，越來越多外地人選擇在三亞買房，將第二故鄉(xiāng)定在海南三亞。

一、三亞二手房買賣要交什么稅？誰承擔？

1、契稅（買方支付）

根據(jù)國家規(guī)定，房屋買賣要向國家繳納契稅，無論是商品房還是存量房的買賣都要繳納。住宅類房屋標準按房款總價的1%-3%交納契稅，具體的比例需根據(jù)國家相關政策，三亞市購房者的三亞市購房時間、三亞市購房單價、三亞市購房面積、是否第1次三亞市購房等因素來確定；非住宅類房屋按計稅參考價的3%交納。

自2010年10月1日起執(zhí)行的契稅優(yōu)惠政策的通知規(guī)定，對個人購買普通住房，且該住房屬于家庭（成員范圍包括三亞市購房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，減半征收契稅。對個人購買90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按1%稅率征收契稅。

一般情況下，一次三亞市購房90平米以下按1%稅率征收，90-144平米1.5%，144平米以上3%；二次三亞市購房都是3%，不分面積。

2、營業(yè)稅（買方支付）

此項營業(yè)稅由城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加和銷售營業(yè)稅組成，征收稅率為5.6%。

個人購買超過2年（含5年）的普通住宅對外銷售的，免征營業(yè)稅。

3、個稅（買方支付）

核定征收方式：應納個人所得稅=計稅價格×1%（或1.5%、3%），我市個人住房轉(zhuǎn)讓個人所得稅核定征收率標準為：普通住房1%，非普通住房或非住宅類三亞市房產(chǎn)為1.5%，拍賣三亞市房產(chǎn)為3%。

對于個人轉(zhuǎn)讓自用5年以上、并且是家庭唯一住宅，免征個人所得稅。

4、印花稅（買賣雙方各0.05%）

印花稅是針對合同或者具有合同性質(zhì)的憑證，產(chǎn)權轉(zhuǎn)移書據(jù)，營業(yè)賬簿，權利、許可證照和經(jīng)財政部確定征稅的其他憑證所收的一類稅費。

對于三亞市購房者而言，印花稅的稅率是0.05%，即三亞市購房者應納稅額為計稅價格×0.05%的數(shù)紙，印花稅采取由納稅人自行繳納完稅的方式。

對個人銷售或購買住房暫免征印花稅。

二級轉(zhuǎn)移登記只收取買方0.05%的印花稅。

5、土地增紙稅

個人轉(zhuǎn)讓非住宅類三亞市房產(chǎn)的”核定征收方式“由登記中心代征，其他均由納稅人自行到三亞房地產(chǎn)所在地主管稅務機關繳納或辦理核實手續(xù)后由登記中心代征。

對個人銷售住房暫免征收土地增紙稅

核定征收方式：應納土地增紙稅額=計稅價格×核定征收率。我市土地增紙稅核定征收標準：商鋪、寫字樓、酒店為10%，其他非住宅類三亞市房產(chǎn)為5%。

二、因宏觀政策調(diào)控引起原有稅費數(shù)額增加或產(chǎn)生新的稅費，買賣雙方在房屋買賣合同中對調(diào)整后稅費由誰承擔約定不明或沒有約定的，又無法協(xié)商一致的，一方能否以此為由要求解除合同？

稅費調(diào)整作為三亞房地產(chǎn)調(diào)控政策的重要手段之一，買賣雙方在簽訂房屋買賣合同時，務必要明確約定稅費承擔條款，對因稅費的變化帶來的履約障礙有著充分預見。根據(jù)合同法“約定優(yōu)先、法定補充”原則，買賣雙方對因宏觀政策調(diào)控引起的新增稅費承擔有明確約定的，應從其約定。如果買賣雙方所簽房屋買賣合同，對履約過程中可能發(fā)生的稅費變化如何承擔，沒有約定或約定不明的，應根據(jù)國家稅費法規(guī)確定承擔的主體。買賣雙方均不得以稅費調(diào)整或雙方未作約定以及約定不明為由，要求解除房屋買賣合同。

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