三亞市二手房分析——塔式高層與其他類型高層有什么區(qū)別？

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塔式高層與其他類型高層有什么區(qū)別？ 海南三亞房子，三亞這個(gè)地方很特別，別就別在冬天暖和，適合老年人養(yǎng)老，所以國(guó)內(nèi)這么多“候鳥”都選擇在三亞買房子。

高層獨(dú)立單元式住宅又稱塔式住宅，是由一個(gè)單元獨(dú)立修建，具有與多層獨(dú)立單元式住宅相似的優(yōu)點(diǎn)，通常每層樓面只有一個(gè)樓梯，住戶由樓梯平臺(tái)直接進(jìn)入分戶門，一般多層住宅每個(gè)樓梯可以安排2到4戶。所以每個(gè)樓梯的控制面積又稱為一個(gè)居住單元。不論是一梯二戶，還是一梯三戶，每個(gè)樓梯的控制面積稱為一個(gè)“居住單位”。

一、缺點(diǎn)

塔式高層住宅比一般高層住宅還多了一個(gè)缺點(diǎn)，那就是不能保證每戶都有良好的朝向，從而降低了部分住戶室內(nèi)環(huán)境的質(zhì)量。這是塔式高層住宅必須采用接近正方形而不是長(zhǎng)條形平面所必然產(chǎn)生的后果。因此，在一般塔式高層住宅中，至多只有大約1/3的住宅是朝南的；其余向東或向西的住戶，只能享受半天的日照，而且向西的住戶夏季還要飽受西曬之苦；有的住戶甚至完全享受不到陽光照射，成了“陽光貧困戶”。

二、單元式高層建筑與塔式高層建筑的區(qū)別

單元式高層建筑和塔式高層建筑的不同可以參考單元式高層住宅和塔式高層住宅的差別。簡(jiǎn)言之，兩者的區(qū)別在于多個(gè)單元和獨(dú)立單元的差別。

根據(jù)《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50096-1999-03，單元式高層住宅是指由多個(gè)住宅單元組合而成，每單元均設(shè)有樓梯、電梯的高層住宅。塔式高層住宅是指以共用樓梯、電梯為核心布置多套住房的高層住宅。

“單元式高層建筑”和“塔式高層建筑”這兩個(gè)概念是專門針對(duì)在高層建筑而界定的術(shù)語。概念界定的核心是單元的個(gè)數(shù)。從《高層民用建筑防火規(guī)范》GB 50045-95的角度分析，主要差別在于單元式高層建筑各個(gè)單元間可以通過樓頂或是連接廊連通多了一條逃生通道，而塔式高層建筑是獨(dú)立的單元，因而塔式高層的建安規(guī)定更嚴(yán)格一點(diǎn)。

兩個(gè)“塔式”可以搭接在一起算單元式高層。只有一個(gè)單元式的高層只能算塔式。

需要注意的是“點(diǎn)式建筑”或“塔式建筑”與“條式建筑”或“板式建筑”概念有時(shí)是從建筑形態(tài)角度講的。如《民用建筑技術(shù)措施》中界定“板式建筑”，指主要朝向建筑長(zhǎng)度大于次要朝向建筑長(zhǎng)度2倍以上的建筑?！八浇ㄖ保搁L(zhǎng)高比小于1的建筑，塔式建筑的各朝向均為長(zhǎng)邊。

單元式高層建筑相比塔式的好處是朝向好，通風(fēng)好，容易做到兩個(gè)以上逃生通道之間距離較遠(yuǎn)。缺點(diǎn)是陰影太寬，不利于后樓采光。

塔式高層建筑的好處是便于電梯成組布置，陰影窄。成組布置電梯利于更好共享電梯資源。滿足《住宅建筑規(guī)范》GB 50368—2005 中住宅日照標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定僅僅靠前樓頂采光肯定不行，現(xiàn)在多數(shù)樓盤特別是北方高緯地區(qū)即便正午前樓擋后樓低層的光也是一定的，必須利用樓縫來采光。塔式的陰影窄，利于低層居民樓縫采光。

一般來說11層以下一梯兩戶的單元式高層優(yōu)勢(shì)明顯。18-30層兩梯若干戶的塔式比較有優(yōu)勢(shì)。30層以上那種搭在一起的單元式高層略有優(yōu)勢(shì)。

三、板式高層與塔式高層的區(qū)別

板式高層嚴(yán)格上是一單元兩戶的多層住宅的拔高，加上電梯，往往幾個(gè)單元聯(lián)排在一起。

塔式高層是以共用樓梯、電梯為核心布置多套住房的高層住宅，又叫點(diǎn)式高層。塔式高層一層住戶超過三戶（阿克蘇地區(qū)塔式高層一般都是兩梯8-10戶），一般圍繞樓梯電梯布置，其中總有一戶或幾戶無法實(shí)現(xiàn)南北自然通風(fēng)。

（一）開間大，進(jìn)深較小，朝南的房間多、而且房間通透、每房都能通風(fēng)采光；相對(duì)塔式高層存在的灰色空間（戶型內(nèi)部的廚房、餐廳與洗手間往往不可直接采光、通風(fēng)，這樣的地方被稱為”灰色空間” ）而言，通風(fēng)、采光各方面條件比較好。

（二）公攤小，得房率高。板樓戶型的使用率通常高于塔樓戶型，因?yàn)樗莾?nèi)的電梯井、候梯廳（板樓沒有）、入戶過道（板樓沒有）、變配電機(jī)房等公共設(shè)施面積較大，都將攤到每個(gè)業(yè)主的頭上，一般板樓的公攤有的能控制在15%--16%左右，而塔式高層公攤一般都超過20%。

（三）板樓社區(qū)密度、容積率較低，居住舒適性強(qiáng)。

（四）管理成本不高 通常而言，板樓的管理成本普遍較塔樓低廉，除一些配套設(shè)施要求較少外，僅外墻粉刷的日常維護(hù)費(fèi)用就要比塔樓便宜得多。

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